[스크랩] 초보경매투자자를 위한 경매입찰과정

초보경매투자자를 위한 경매입찰과정

첫 토지투자를 준비할때 제법 기웃기웃거리게 되는 곳이 바로 경매다. 경매라는 것은 아무래도 소액투자가 가능한 것이라고 여겨지기 때문이고, 서점에 쏟아져 나오는 대부분의 부동산 재테크서가 부동산경매를 기준으로 이야기 하기 때문이다. 우선, 왜이렇게 서점에 경매사례를 중점으로한 책이 많은가 고민해보았다. 첫번째로는 사례를 다양하게 구할 수 있기 때문이다. 급매 등으로도 좋은 토지를 구할 수 있지만, 책이라는 곳에 그것을 녹이기는 상당히 어렵다. 특히나 본인의 투자사례를 몇권이나 녹여 쓰는 것은 상당히 많은 경력과 시간이 걸린다. 그렇기에 독자들 입장에서도 '경매'가 익숙하게 느껴질 수 밖에 없는 것이다.

그런데 생각보다 많은 책이나, 리뷰 등에서는 경매투자의 노하우는 설명을 잘 해주는데 그 첫 시작인 입찰과정에 대한 설명은 부족하다고 느낀바가 많다. 필자의 초보시절을 떠올리면 이 당연한 단계를 한번 알고 가는 것과 모르고 가는 것은 천지차이였기에 독자대부분이 아는 내용이라고 하더라도 오늘 그 이야길 해보려 한다.

우선 입찰의 첫단계는 집행법원 알아보는 것이다.

경매사이트나 신문 광고 속 경매번호가 있다. 이 경매번호를 검색해보면 경매집행장소를 알 수 있는데 서울물건의 경우 서울중앙지방법원이고, 수원은 수원지방법원 등 각 부동산물건 마다 정해진 법원이 있으니 그곳으로 당일에 찾아가면 된다.

그리고 [경매00계]라는 구체적 장소가 정해지니 이를 참고하면 되겠다. 

두번째 단계는 정보확인과 현장답사다.

이는 모의경매를 할때도 가봐도 좋고, 실제 경매에 입찰할 때에는 반드시 해야 하는 단계다. 물건을 분석하는데 현장에 가보지 않는 다는 것은 운에 맡기는 것과 같다. 물론, 경매보고서에는 미리 제공되는 경매 정보들이 있다. 대부분 주변 교통상황과, 현황 등을 알 수 있다.. 

경매는 다만 유찰이 됨으로 맨처음 경매가 나왔을때와 비교했을때 기간이 길어질 수록 현황이 달라질 수 있다. 유찰이 많이 되었다는 것은 그만큼의 이유가 있음으로 더더욱 현장을 방문해보도록 하자.

세번째단계는 입찰당일 준비물을 챙기는 것이다.

아무래도 법원과 거래하는 것이다보니 하나라도 소홀해서는 안된다. 기본적으로는 입찰자의 신분증, 도장, 입찰보증금인데, 입찰보증금은 보통 10%이지만, 유찰이 되거나 하는 경우 보증금이 달라질 수 있다. 덕분에 필자는 모든걸 완벽히 준비하고서도 보증금이 20%였던 걸 깜빡하여 곤욕을 치른적이 있으니...제발 주의하길 바란다. 참고로 입찰은 본인 말고 대리인도 방문할 수 있다.

네번째단계는 법원에 방문하는 것이다.

경매정보를 보고서도 잘 모르겠는경우에는 담당 경매과의 전화번호가 함께 있음으로 위치를 물어볼 수가 있다. 사실 법원경매정보사이트에서 검색해보면 장소, 경매과, 위치 등의 내용이 다 나와있다.

다섯번재단계는 입찰장으로 향하는 것이다.

법원에 들어가면 검색대를 지나친다. 소지품검사를 하는 것이다. 이후 이 검색대를 지나자마자 게시판에는 당일 경매 진행건에 대한 설명이 되어있다. 취하, 정지, 변경된 내용을 확인하고 안내된 곳으로 이동하도록 하자.

여섯번째 단계는 입창장에서 집행관의 안내공지를 듣는것이다.

집행전 정형화된 안내공지를 쭈욱 읽어주는데, 대게 사람들은 아침조회 시간마냥 흘려듣기 바쁘다. 하지만 주의깊게 들어보면 그 어떤 경매학원보다 자세하고, 꼼꼼하게 경매절차와 유의사항을 설명해준다.

일곱번째는 기일입찰표와 입찰보증금을 제출한다.

경매가 본격적으로 시작되면 사람들이 우르르 앞으로 나가는데, 이때 집행관이 기일입찰표, 입찰보증금봉투, 입찰봉투를 나누어준다. 1경매물건당 1개씩을 작성해야 한다. 그리고 세가지 서류 모두 입찰하려는 경매의 사건번호를 기재한다. 잘못작성하면 수정하지말고, 새로 받도록 하자. 또, 새로 받고나서 대충 보지 말고 꼭 모든 내용을 쓰자. 그리고 마감시간 전에 집행관에게 다시 제출하면 된다.

여덟번째는 영수증을 받는것이다.

마감 후 집행관은 가장 높은 입찰 금액을 쓴 입찰자에게 경매를 낙찰한다. 그리고 낙찰자에게는 입찰 영수증을 배부하고, 낙찰받지 못한 사람들에게는 입찰 보증금을 돌려준다.

마지막단계는 대금을 납부한다.

사실 모의 입찰하는 사람은 입찰을 하지 않겠지만, 실제로 낙찰받은경우 낙찰 허가후 7일 이내 항고가 없으면 1개월 안에 입찰보증금을 뺀 대금을 납부해야한다. 이때 못내면 다시 경매로 넘어가는 것이다. 

글로 표현하느라 간단하게 보이지만 첫 투자시에는 손이떨려서 한 건물에서 헤매기도 했다. 0하나를 잘못 적기도하고, 준비물을 제대로 챙겨가지도 못한적도 있다.  가능한 독자여러분들은 다른 블로그에 남겨진 법원경매 리뷰 글을 읽어보거나, 실제 입찰전 해당 법원을 방문해 보는 연습을 한번쯤 해보길 바란다. 필자의 경험에서 연습은 쓸데없는 짓이 아니라, 쓸데있는 짓이었었으니 말이다.

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출처 : 토지사랑모임카페

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